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原生态宠物号 2025-01-04 16:17 35
房产价值投资实战派，第三方独立观察人。
做全。策决房买的网蕞硬核的楼盘评测，详细全面、中立客观，帮助你做合理的买房决策。
这个世界真小啊！
刚认识的一个华为小姐姐跟我吐槽，新入手了公司附近的商务公寓，自己住起来很费劲，交通和配套都不方便，很后悔。
哎，这让我说什么好呢！
公寓是个老生常谈的话题，我几年前就已经写文告诫不要买公寓。
在其他平台上我也再三告诉大家不要买公寓、不要买公寓、不要买公寓。
写得我自己都不耐烦了，没想到还是有那么多人被收割。
其实，故事还有上半截：
这个公寓项目在开盘前就组织过小规模的推介会，我也去参观了，就是用细致入微的户型设计、用高逼格的精装修，勾勒出一幅美好生活场景，精准打击刚入职华为两三年的小年轻。当时还有人说要帮他们在华为内部搞团购，肯定很多人喜欢，而且100多万一套他们也绝对买得起。
我当时在想，++，不知道是哪批倒霉蛋要放血了。
不过呢，再怎么样我也不能断人财路，现场只能装哑巴不说话。
没想到还真让我碰上了一个。
再其实，故事还有上上半截：
你们知道为什么中介喜欢给你们推公寓项目么？
就如同中介喜欢给你们推惠州海景房一个道理，佣金高阿！
而这个项目，中介的佣金有5个点！
还有更高的，我就不方便说了。
具体的项目名，知道的自行对号入座，我也不说了。
也别来问我，好奇害死猫。
再往前数，我一个多年好友，十几年的老华为了，买了华为附近的商务公寓，收租。
再再往前数，我一个邻居好友，上车了西丽的商务公寓，自住。
再再再往前数，我一个同学，买了著名的XX钻公寓，收租。
再再再再往前数，我一个朋友，买了南山某公寓，放租了两年，在南山房价猛涨的时候他的公寓岿然不动，想卖出去又没人接盘，跟我说肠子都悔青了……
好像身边跳这个坑的人还真不少阿！
我来梳理一下他们的人群画像：
这是一群受过良好教育的、讲究生活品质的大厂白领/高级知识分子/不差钱的企业主。
他们买公寓的理由也无非是这几点：
手上有钱，想买房但没有名额；
租金回报率高；商品房基本上就1%左右，公寓能达到2%；
价格便宜，只有商品房的六七成；
装修特别好、逼格高；
好歹也是套固定资产，总比乱买其他东西强；
还有人认为商务公寓是被市场低估的产品，总有一天市场会给它重新估价的……
对不住了各位，我要说：
以上全错！
老生常谈的话就不说了，想科普的、想看数据测算的去看我之前的文章就够了。
今天我想来谈谈本质，为什么不要买商务公寓？为什么你们不要抱任何幻想？
因为这个玩意从刚出生起就是名不正言不顺的怪胎，是KFS占XX便宜开发出来的薅羊毛产品。
KFS低价抢来了原本规划要做商业促进经济发展的商业用地，但是你不老老实实搞商业、嫌来钱太慢，转头玩起了花样，用来开发公寓。
两头获利，钱就这么哗哗地被KFS赚走了。不然你以为公寓的高佣金都是哪来的？
这就是你KFS不讲武德了！
我们从来都说，在国内，你占谁的便宜都可以，但你绝不能占XX的便宜！
如果公寓能跟住宅平起平坐，那以后谁还规规矩矩的去拿高价的居住用地呢，大家都拿商业地，拼命薅羊毛就完了嘛！
所以这是一出生就注定了不可能的事情。
当然就会有一堆限制出来，卡住这个怪胎的脖子，锁死流动性。
敢于买公寓的人，你就当买了个几十年固定期限的理财产品。
想脱手？先挥刀自宫一把再说。
一线城市2%租金收益的公寓算什么？
你知道二线城市大把7-8%租金收益的公寓无人问津么？
为什么？因为买了就卖不出去哇，找不到接盘侠！谁愿意买一个永久砸自己手里、又低人一等、又无法增值的货呢？
所以但凡有中介给你推公寓项目的，你都可以拉黑了！
别拿深圳湾一号这种产品来瞎BB，中介会给你推深圳湾一号？
很多小伙伴看到这里，估计要心如死灰：
住宅限购，公寓你又不让买，那我手上拿着钱该买什么？
国内的房产市场上种类繁多：商品房、人才房、农民房、军产房、房改房、商住房、经适房、廉租房、共有产权房……
到底哪个适合？
别想了，放眼整个市场、整个国情，只有一种产品可以吊打商品房，那就是农民兄弟们世世代代流传下来的农民房。
这是目前唯一的BUG，游走于正规军之外的产物。
如果说商品房市场存在100种坑，那么农民房的坑，后面可以再加个零。值得另外写很多很多篇文章了。
杠精别来，杠就是你赢。
有兴趣的私下交流，知道的人越多，BUG被修正的越快。
别问我什么时候会堵上漏洞，我也不知道，但时间窗口应该不多了。
买房是因人而异的。
虽然我—直提倡看房200套，但实际情况是很多人并没有那么多时间精力，所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。
如果你在买房这件事情上遇到困惑或困难，欢迎咨询「荣杏说房」。
荣杏姐自己也是一名买房人，跟大家在同一阵线上。本着精益求精甚至是吹毛求疵的态度，每—篇楼评都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考，费时费力颇多，所以文章更新不频，但值得大家等待。
Y主盘：公寓为什么不能买？
公寓能不能买？其实它经过了我给你弄成"民电"，让你觉得这跟住宅差不多。你也不要去讲，说这个房子未来升值了，我可以做低然后成交。它的本质是需要有土地增值税的一个东西或者一个资产，它的税收比例越高它的价值越低。这东西是不可被抹杀掉的，也不可以减免的。
有土地征收税本身就不适合去购买。还有一个第二个时期就是规范发展期，甚至叫严格限制期。北京是在2017年3月26号以后进行了一个公寓的限制购买政策，也就我们讲的"限购"。之前的公寓是需要什么？是需要五年社保的。对不起不让买，需要5年社保。所以说这样的公寓它能怎么能买来升值？怎么能保值？咱先不说投不投资的问题。所以很多年轻人或者买不起房的人，现在问了说我这个房子，我现在就100来万，我买个公寓住行不行？你住可以，但是它是垃圾资产，公寓等于垃圾资产。本来是这样的，如果现在的公寓价格比较不错，同时它的租售比比较高，对一些投资没有那么高要求的人来讲，它算正常的一个购买情况，我觉得还可以。
但目前北京这样的公寓很少，买房不能为了更高的租售比去买这个房子，你可以兼顾它。但是不能把它作为一个唯一的参照系。其实很多年纪相对比较大的女性很在意这个事情，说我到国贸买一套房，单价很低，每年的租金很高。所以这样的房子我觉得很划算。这不就等于你赚别人息别人赚你本吗？
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