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原生态宠物号 2025-01-04 16:19 7
物业收费明约定
浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。
同年4月，房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》，载明小区的物业由环雅公司管理，业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后，环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区内的环境卫生和秩序。
2015年，市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子，满心期待着住在新房子里的未来生活。
邻居违建起纠纷
在收房时，江某发现：隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门，占据一米多的公共通道，房门一开就能挨到自己家，进出十分逼仄，并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面，当即拒绝签收。
房地产商多次与他沟通，说这事找环雅公司就能办好。2016年8月，江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。
随即，江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告，公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。
验收当日，江某发现被占楼道虽已恢复原状，但墙面凹凸不平，粉刷色差大。 他还丈量了门与门之间的距离，邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。
他对这个结果很不满意，从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底，江某把小区的房子卖给了别人。
房产跌价由谁赔
2019年以来，环雅公司曾两次提起诉讼，却均以撤诉终了。
迫于无奈，2020年环雅公司提起了第三次诉讼，要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。
庭审中，江某提出，因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米，且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施，很不安全，导致卖房时亏了10万余元。
他还提出，环雅公司作为一个有偿服务的机构，有义务监管业主的各项行为，房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务，其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。
环雅公司则认为，他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进，也通知过相关部门进行干预，对门业主也非常配合，将违建部分拆除并恢复原状。
由于更换了大门，原来的位置无法安装，因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况，公司也积极与江某沟通，江某最终在询问了相关部门后，也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。
物业公司已尽责
温岭市人民法院经审理认为，从现有证据来看，环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵，比如未及时制止江某邻居的搭建行为等，但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。
涉案事件经江某反映后，环雅公司积极地与江某的邻居沟通，也向行政执法部门报告，有关部门亦已介入 制止了江某邻居的违法行为，其违法状况亦得到整改，且整改过程中，环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复，该行为亦得到江某的认可，其已尽到相应的义务，无需赔付江某损失。
江某要想彻底解决违建等问题，应当继续向有关职能部门反映加以解决，确实有证据证明存在损失的，可以另案向侵权方主张；对于物业服务瑕疵，其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。
《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费，已构成违约，理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。
宣判后，江某不服，提起上诉。二审法院维持原判，驳回上诉。
判决解析：
物业服务企业没有执法权
本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍：业主和物业公司是平等的民事主体，业主在享受着服务的也应当履行自己应尽的义务。
环雅公司作为小区的“管家”，有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务，保障小区的居住环境。其在接到江某反映后，对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流，江某邻居也积极配合，对违规占用部分进行恢复。
江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益，责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费，实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力，既不能挥起拳头粉碎违建，也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。
在这种情况下，江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度，而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任，是不受法律保护的。
整治违建应各负其责
毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题，需多方努力，多管齐下。本案中虽只涉及两个主体，但是在事情推进的过程中，相关的参与者却有以下四种，各自承担着不同的社会责任：
一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利，可自行处置。
法律早有规定，任何单位或个人私自侵占共有领域，均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里，装修改造必然会影响邻居的生活：在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状；在改变房屋结构时更要慎重，要征询邻居的同意，并向物业询问报备，避免造成不能修复的损害。
二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满，并不是理性的做法。
业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时，有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中，双方要加强沟通交流。如果谈不拢，业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成，可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为，可以提起行政诉讼加以纠正。 也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。
三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题，影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者，没有行政执法权，发现问题也只能加以劝导、提醒。
物业服务企业遇到业主违建等问题，首先要加强监管检查，及时予以制止。行为人不听劝的，向行政执法部门进行投诉；其次要加大宣传力度，让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益，也会造成隐患；还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用，及时劝阻违规业主。
四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”，使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题，从而影响到治理的效果。
行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势；强化“城管+社区+物业”三方联动机制，充分发挥社区、物业巡查作用，实现小区违建全天候、全覆盖监管。要有效整合社区、物业、居民等多方力量，强化巡查监管，力求做到防范在先、发现在早、处置在小。
（来源：法治日报）
来源： 法治日报
这家伙进了笼子还是十分的凶猛，龇牙咧嘴的，时不时地还抬起爪子想要攻击人。经过初步确认，这是一只豹猫，为国家二级保护动物。据管先生讲，近一年多以来，自家养的家禽老是莫名其妙地消失或者死亡，陆陆续续损失了二三十只家禽了，现在想想应该都是它干的吧。
警方提醒：豹猫是国家二级保护动物，保护野生动物是每个公民的义务，捕猎、出售、购买、食用野生动物均属违法行为，群众若发现以上违法行为，请及时向公安机关举报。那么什么是豹猫呢？我们遇到了又该怎么处理呢？豹猫咬死了几十只家禽，该怎么办？自认倒霉吗？打死豹猫又会判几年呢？
豹猫是猫科豹猫属下的动物，一般体型不是很大，头体长360-660毫米；尾长200-370毫米，体重在1.5-5千克之间，和一般的家养猫差不多大。它们身上有着黑色的斑点，形状很像我们国家的铜钱，所以也被我们称为钱猫，也有人叫它狸猫、狸子、石虎、山狸等等。
豹猫主要生活在山地林区，郊野灌丛和林缘村寨附近，在树上，土洞，石块下或石缝中做窝，有时候也会跑到农村附近的柴垛里做窝。这种猫和一般猫不同，它们喜欢水，所以如果能养的话，给它们洗澡应该很轻松。
豹猫经常在溪边、水塘边活动，喜欢吃鼠类，野外主要捕捉松鼠、飞鼠、兔类、蛙类、蜥蜴、蛇类、小型鸟类、昆虫等动物。如果找不到足够的食物，它们还会跑到人家里去偷吃鸡鸭，这次不就来了一只小豹猫嘛。
由于生活在野外，所以豹猫的身型更加的纤细，方便它们在树上自由的活动。它们的分布范围十分广泛，在安徽、浙江、福建、广东、吉林、内蒙古、西藏等大部分的省份都能看到它们的身影。而在国外也是遍布多个国家，像阿富汗、缅甸、泰国、俄罗斯、尼泊尔、新加坡等等。
在北方，豹猫一般都是在春夏季节繁殖的，它们春节发情交配，妊娠期为60-70天，5-6月产仔，每年1胎，每胎2-4仔，以2仔居多，如果失去一窝（例如被捕食），雌性可以在4-5个月内再次怀孕。生育的时候，它们会找个隐蔽温暖的地方，有些时候它们还会把小豹猫生在农家附近。黑龙江清河林区就有人在自家的柴火垛里发现了一窝瑟瑟发抖的豹猫幼崽。
豹猫曾经广泛地分布在国内各地，数量巨大，还不是保护动物，估计全国的豹猫资源量不少于100万只。然而我们对于这种猫科动物可没有半点怜悯，在上世纪六七十年代的时候，豹猫皮是我国主要出口的动物皮毛，每年保守估计会有二十五万只豹猫丧生在人类的猎枪之下，而后被扒皮吃肉。
这样的大屠杀一直持续到上世纪九十年代，那时豹猫的数量就已经比较稀少了，如果不是因为繁殖能力和适应能力强，估计豹猫早就灭绝了。野生豹猫的数量变少了，但为了满足出口贸易的需求，我们开始人工饲养豹猫，但还是有不少人去捕捉野生豹猫。
豹猫原本只是“三有”保护动物，但最近升级成了国家二级保护动物，不要小看这个升级，区别可大了，这事关打死或者打伤它之后，你到底是罚款还是坐牢。三有保护动物指的是国家保护的有重要生态、科学、社会价值的陆生野生动物，属于国家非重点保护野生动物。
而一级、二级则是国家重点保护的野生动物。不要小看这重点两个字，捕杀“三有”动物，只有在“情节严重”的情况才构成非法狩猎罪，比如说狩猎20只以上，在保护区、禁猎期狩猎等等行为，但升到二级可就不一样了。
根据刑法第341条规定，非法猎捕、买卖、运输珍贵、濒危的野生动物，不管是一级还是二级，哪怕你只是杀了或者卖了一只，都是要坐牢罚款的，是一种犯罪行为，所以这是一种地位上的飞跃啊。毕节市就有一男子杀了一只豹猫被判有期徒刑2年6个月，还罚了2000块钱。这就让人更加投鼠忌器了，毕竟不能伤害，它们还老是跑到农户家里吃鸡，也是挺无奈的。
宁夏固原市西吉县，有村民发现自己家里的16只土鸡和鸽子连续三天晚上遭到不明动物袭击，死伤严重，于是赶紧报警求助。当地派出所接到报案后立刻前往调查，发现原来是一只野生豹猫在犯案。随后，这只豹猫被警方抓捕，关进了笼子里。经检查，该豹猫状态良好，身体健康，于是民警将其带到野外进行了放生。
其他人只是损失几只鸡，但江苏常熟的农场主曹某损失的就是一千多只鸡了。据他说，在17年的时候他就抓到第一只偷吃鸡的豹猫，随后进行了放生，但很快他又抓到了三只豹猫，将其送到了当地的林业部门。
但不知道为什么，这些豹猫好像是赖在这里了。据曹某说，仅仅3个月，他的农场里就有1500只鸡被豹猫吃掉，而两年来，他发现的豹猫不下50只。因为豹猫属于保护动物，不能随意捕杀，所以他向林业部门寻求帮助和补偿。
但工作人员表示，不可能有这么多的豹猫。正常来说，在一定范围内，应该只有几只豹猫，不可能有这么多，而且没有证据表明这是豹猫干的，所以他们也无能为力。于是曹某只能在农场周边装了近80个监控探头，希望可以录下豹猫捕杀的证据。
豹猫身为国家二级保护动物。在没有威胁到人身安全的情况下，我们是不能伤害它们的，不然就等着国家给你包吃包住吧。就比如吴某这次，在发现它们吃鸡的时候，只能进行驱赶，但不能伤害。那么这些被豹猫吃了的家禽谁来赔偿呢？总不能自认倒霉吧。
根据我国制定的野生动物保护法，如果你家的牲畜或者自己被国家保护动物弄伤或者弄死了，可以要求当地政府给予补偿，上报之后经过审批就能得到补偿。但记住了一定要有证据，没有证据的话就说不清了，不过一般应该只补偿50%到60%左右。而且一定要及时，要是时间隔得太久了，就过期了。
#江苏##南通#
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