我的房子卖不掉了 从无到有，拥有一只猫咪

我的房子卖不掉了

2017年全国楼市一片炙热的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

北京像素——商住房市场的标签

2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网记者 邱宇 摄

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。

虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网记者 邱宇 摄

这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但在2017年3月26日之后，一切都变了。

当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网记者 邱宇 摄

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为 89690套。

也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

资料图：图为北京市海淀区房管局办事大厅。中新社记者 苏丹 摄

2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商住房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要限制买卖？关键是买的时候，并没有人告诉我这个以后是不能自由买卖的啊!”她无法理解。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。 商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

北京像素小区内挂着办公室出租广告牌。中新网记者 邱宇 摄

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的极品。

游走在政策的灰色地带

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，国内用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

北京房山区某商改住楼盘销售中心。中新网 种卿 摄

商住房是在何种背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，国内楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后国内大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”杨红旭说，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商住房管理的漏洞， 近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

图为广州楼房。唐贵江 摄

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐放开对商住房的限制政策呢？

“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品如何定性 要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。

在国内城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

2018年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？(应受访者要求，文中部分人物为化名)

从无到有，拥有一只猫咪

大家好，这里是家有糯米初长成，我是老王，也就是糯米的御用铲屎官…今天将会继续给大家详细的介绍一下，如何挑选到一只称心如意的猫咪。

今天我们来了解一下，购买猫咪的一些渠道。

渠道一：实体宠物店购买宠物猫咪

这是大部分的铲屎官的主子来源，在有门面的实体宠物店购买猫咪，这种方式，也是本铲屎官最推荐大家的一种方式，因为这种方式相对而言最为靠谱。

优势：1、实体宠物店有固定的门面，需要办理相关的法律手续，如营业执照之类的，那么如果宠物出了问题，你可以直接来店里进行维权，店里维权不成，还可以向消协进行申诉，如果还不行，且金额较大，你可以向法院进行民事诉讼。

2、大部分的实体宠物店购买宠物，是需要签订\"宠物购买协议/合同\"的，如果没有，你可以要求宠物店与你签订宠物购买协议，在协议中写清宠物在多长时间了出了什么样的问题，需要宠物店进行赔付，在多长时间之后宠物店需要承担售后的咨询，等等相关问题，这样是比较有法律保证的。

3、正规实体宠物店的宠物相对都会比较健康，性格和社会性较好，而且你可以现场感受猫咪性格，测试猫咪性格，进行猫瘟检测，铲屎官购买回去之后需要操的心比较少。（我们下期就讲如何现场购买猫咪）

缺点：1、贵，是真的贵，宠物店的宠物要比其他渠道购买的相似品相的宠物贵上30%左右，毕竟他们要交税，门面、人工费嘛。

2、实体宠物店因为人流量比较大，可能会出现，今天你相中的猫咪，没有付定金购买，明天就卖掉了的情况，所以在宠物店相中的猫咪需要及时下手购买。

当然这里并不是说，所有的实体宠物店都是好的，因为，星期猫什么的，我们也常有耳闻，所以，挑选实体宠物店，就需要擦亮眼睛。

在网上确认本城市的主要宠物市场，然后在购买之前，一定要看一下这家店是否有营业执照，然后付全款前，一定要要求与宠物店签订\"宠物购买协议/合同\"，并且在合同中注明：宠物在出售后十五天内出现传染性疾病\"猫瘟热\"、\"猫细小病毒\"致命传染病问题（注：须在指定宠物医院使用\"****牌\"传染性疾病检测试纸板进行测定），乙方承担猫只的全部治疗费用或为乙方更换同等价格的宠物。宠物售出十五天直至以后，乙方不再承担上述宠物的任何责任。

猫咪购买协议范例

流动摊位、在宠物市场摆了个桌子的的摊位，或者给你说：我是某宠物店的外销摊位的…请直接忽视，在这些地方买宠物，除非你的眼光非常好，或者你带着专业的检测试纸，否则，别在这些地方购买品种猫，虽然，他们的猫咪要便宜很多， 可能今天你买了，明天他们就不在这卖了，你想找人赔偿都找不到人， 人家干脆都不认账。你买回去的猫咪让你费心又费钱。

流动宠物摊贩

渠道二：淘宝购买活体宠物猫咪

这同样是宠物爱好这的主要购买渠道，因为，可能懒得去逛街，但是淘宝购买，其实风险也是不小的。虽然淘宝上的宠物照片都特别漂亮，特别可爱。

优点：1、你能见到非常多，各种各样，各种价位的猫咪，而且都特别的可爱，有一些的价格还是很便宜的，可选择的范围也比较广，你可以不出门买遍全国。

2、相对比较身体不会那么累，因为不需要出去逛街嘛

缺点：1、淘宝上的照片可能和你见到的宠物是由差别的，而且差别可能还不小，虽然，你会问客服要宠物的近照，视频，但是发货的那个人真不一定，就是你相中的那只，虽然可能差别不大。

2、价格水分太大，有的店铺会以次充好，说自家店铺是CFA认证猫舍，这家的猫都是纯血猫，巴拉巴拉的…然后价格巨贵，可能发到手的只是一只串串…

3、因为你无法见到猫咪，所以不知道这只猫咪的性格，当然你又会说，有发的视频啊，我想说，那真不一样….而且你无法做最重要的猫瘟检测，可能猫咪过来会有生病的可能

4、因为大部分都买猫咪都是购买的幼猫，网上购买，大部分都需要空运，或者铁路运输过来，猫咪在路上生病的概率大。

渠道三：微信购买宠物猫咪

微信买猫也是一种很方便的购买方式，因为现在有很多的家庭式猫舍，都是在微信上靠口碑来吸引顾客，然后卖猫，这种方式可以帮你认识很多的人，无论是卖猫的还是买猫的。已经算是一种社交方式了…

优点：1、你可以选择你所生活地区的猫舍，这样运输问题就解决了。

2、价格会便宜一些，比宠物店便宜不少。

3、你也可以选择去猫舍现场看猫，挑猫，猫咪的健康是可预期的。

4、认识很多朋友，喜欢猫的朋友.

5、猫咪有问题可以很快找到卖猫的或者其他人帮你解答

缺点：1、如果你想买到纯种猫，在微信买不太现实，除非去那些大的CFA认证的猫舍公众号去排队（但这个就更像淘宝买猫了）

2、你依旧需要在城里来回跑，去猫舍看猫，选猫，拿猫（当然现在很多猫舍有送猫的服务）

3、性格可能就需要看铲屎官你的挑选了，因为家庭式猫舍的猫咪性格受猫妈妈的影响很大

但是一定要主要家庭式猫舍不代表，那种一个小房间里好多大笼子，每个笼子里好多猫的那种猫贩子，那种也不建议，因为容易买到病猫。

渠道四：熟人/认识的人帮忙代买

熟人/认识的人帮忙代买或者送你一个，我们就不说送猫的这种了，都是送你的，还不好好养，还说啥。

让认识的人代买，一般都是，\"啊，我认识一个朋友，他那里买猫好便宜，你不是也要买嘛，我帮你买一只把\"，（本铲屎官就在这个地方栽了一个跟头）然后你就很开心的让他帮你买了。

我可怜的糯米

优点：如果你认识的人，很靠谱，那么可能真的能买到一只又便宜，又健康的猫咪

缺点：如果你和你的这个朋友不是很熟，他又不是很用心的帮你，那么可能猫咪很便宜，不会有大的问题，但是可能会有一些小问题（本铲屎官家的二妮糯米就是这么来的，来的时候身上有猫癣，臣治了整整2个月才彻底根治恢复，我以后是不会这么买了）

渠道五：领养猫咪

这是现在越来越主流的一种养猫方式，\"领养代购买\"，通过领养的方式来获得猫咪。

优点：非常的人性化，给很多流浪猫咪一个温暖的家，而且大部分领养猫咪都十分的黏人，性格很好

缺点：1、大部分城市的猫咪救助站想要领养猫咪，都有较高的要求，一般都会要求有稳定的工作，有自己的住房（租房者一般都不行，本铲屎官当年也没有申请下来，就因为没有房…），每隔一段时间会有义工来家访，看猫咪的生活状态

2、领养猫咪对品种是无法苛求的，大部分以大中华田园猫为主，会有少部分的品种猫，而且多以成年猫为主

\"领养代购买\"是非常鼓励大家的一种猫咪拥有方式，希望有小伙伴，看完文章之后可以去关注一下当地的流浪动物救助站，当你想买一只猫咪的时候，可以用领养的方式来满足你想有猫的愿望。

渠道六：路边偶遇

这个，全看人品，和你是否招猫咪喜欢，（本铲屎官，从来没有流浪猫跟着回家过，就算投食流浪猫，也会被躲得远远的o(╥﹏╥)o）

遇到跟着你回家的猫咪，你就把它带回家，好好的养着吧，因为大部分的流浪猫在野外环境下是非常怕人的，既然跟着你了，那你们就是真的有缘，说不定它是你上辈子的未尽之缘呢。

优点我就不说了，太让人羡慕

缺点：决定养它之前，请先带它去宠物医院做体检，洗澡、体内外驱虫和打疫苗、狂犬，这是为了你们两个负责的建议

以上就是本铲屎官对于猫咪购买渠道的一些小小看法和介绍，明天，我们介绍一些如何现场挑选猫咪的小技巧。

这里是家有糯米初长成，关注，不迷路，明天接着看！！！