我的房子卖不掉了

2017年全国楼市一片炙热的时候，商住房？呢了掉不卖就在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

北京像素——商住房市场的标签

2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网记者 邱宇 摄

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。

虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网记者 邱宇 摄

这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但在2017年3月26日之后，一切都变了。

当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网记者 邱宇 摄

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月(2015年8月-2017年3月)，成交套数为 89690套。

也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

资料图：图为北京市海淀区房管局办事大厅。中新社记者 苏丹 摄

2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商住房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要限制买卖？关键是买的时候，并没有人告诉我这个以后是不能自由买卖的啊!”她无法理解。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。 商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

北京像素小区内挂着办公室出租广告牌。中新网记者 邱宇 摄

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的极品。

游走在政策的灰色地带

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，国内用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

北京房山区某商改住楼盘销售中心。中新网 种卿 摄

商住房是在何种背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，国内楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后国内大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”杨红旭说，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商住房管理的漏洞， 近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

图为广州楼房。唐贵江 摄

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐放开对商住房的限制政策呢？

“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品如何定性 要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。

在国内城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

2018年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？(应受访者要求，文中部分人物为化名)

居民楼下开“宠物殡仪馆”引争议

店内二楼

“安宠舍”店门前停放的黑色小货车

居民楼下开“宠物殡仪馆”引争议连续报道（2）

扬子晚报不久前报道了南京市河西南某小区共有6000余户住户，但小区北门，却开了一家“宠物殡仪馆”，而且这家店铺路对面就是该小区的学区学校。这下居民们可“炸了锅”：“不是说学校周边不允许设殡仪馆吗？”“没有领取营业执照也可以开店？”……记者在采访中发现，对于“宠物殡葬”这种新兴业态，无论是国家还是地方法律都存在空白，导致不少民间纠纷很难解决。该行业存在的种种问题，也有待规范。记者了解到，目前南京多个部门正在“会诊”这个“宠物殡仪馆”。实习生 罗灵燕

扬子晚报/紫牛新闻记者 徐媛园

事件概况>>>

“宠物殡仪馆”开在小区楼下，市民向多个部门投诉

7月9日，南京建邺区河西南一小区的业主群里，突然被一件事情“炸开了锅”：“有人在小区楼下的商铺里开了一家‘宠物殡仪馆’，并且已经装修得差不多了！”“为什么要把殡仪馆开到小区楼下，而且对面还是学校？”“我们不是反对开设宠物殡仪馆，而是反对店铺开在小区楼下。”“楼下天天‘哭丧’、摆放宠物的遗物、骨灰，我们住在楼上的老人家们实在接受不了！说实话我已经气得三天没怎么睡觉了！”……

记者随即进行了探访，发现该店铺位于该小区三期北门，门头是一个红色的牌子，上面写着“贵州酒业”。从外面看上去，看不出这是一家“宠物殡仪馆”。但记者看到，店铺内是白色极简装修风格，一面墙上有很多半圆形的小洞，还有一个地方有圆形的平台，旁边有一个十字架。在店铺外面，有一辆黑色依维柯，里面有一个焚化炉，炉里还有一些灰烬。

业主刘女士告诉记者，她此前与房东和店主都交流过，房东表示愿意退租，但店主不同意。“我们遇到的这个问题很特殊，因为没有明确的法律，对宠物临终关怀、宠物殡葬这一块进行监管。已经投诉了很多部门，也研究了很多的法律条款，一直在摸索。目前在等待南京市农业农村局、民政等多个部门的回复。“我们自己家里也养宠物，也想给宠物一个好的归宿，但是这样的店铺，应该有相应的规定，规范它的开设地点、开设规范等，比如如何防疫、如何焚化、下水如何做等等，不然开在小区楼下，后面会有很大的隐患。”居民们表示。

事件进展>>>

1店家回应：“宠物殡仪馆”理解有误，从法律角度就是伪命题

对于居民们的质疑，店主也发表了公开回应。他表示，安宠社的主题项目是宠物基因克隆、宠物纪念品及其他宠物周边，并不是居民口中的“殡仪馆”。“店里两个告别厅是让客户感受到中西方两种不同的文化背景，告别仪式是让客户亲手写爱宠告别信，为爱宠定制专属的纪念品。店内的洞洞是为了摆放爱宠的照片、纪念证和鲜花。”至于焚化车，他表示并未投入使用，并去相关部门了解了政策后，放弃了焚化方案，之后会将车折价处理。

“因此我们并没有任何违法违规的环节。民法中明确指出宠物是物，无人格化属性，殡葬业所针对的主体是自然人，归民政部门管，具有明确的人格属性。宠物殡葬这个行业就目前阶段而言，从法律角度就是伪命题，所以压根就不存在你们所说的宠物殡葬店。”店主表示，他自己也有四条狗，他们走了，也会将他们的骨灰做成任何能随身携带的东西，“我还特意去日本学习了真正意义上的殡葬礼仪，不知在此处为何变成令人嗤之以鼻的行业？我们自己都很希望国家能把宠物善终行业真正的标准化，我也会开一家真正的（宠物）殡葬店。”

但对于店主的解释，居民们并不买账。“我们不反对宠物殡葬，但临终关怀是不是也有宠物的尸体？店内会不会有动物的毛发、骨灰？这样的店铺开在距离小学不到100米的地方，开在这么大体量的居民楼下，究竟可不可以？他应不应该把自己高尚的大爱，建立在这么多人的不满之上？”居民王女士说，各个国家风俗不同，国人对开在家门口的“临终关怀”宠物店，还是非常忌讳的。“这个小区的学区不错，我们买这边的房子就是为了孩子上学，所以把老人一起接来住。但是这个店开起来以后，我很担心，店铺怎么来保证100%的防疫安全，万一有宠物是感染病去世的，怎么保证100%检验出来？如果没有焚烧业务，那店铺所使用的骨灰又从哪里来的呢？不是我们不尊重生命，楼下就算开个人的灵堂，我也会忌讳，轮到猫狗，我为什么就不用忌讳了？”

2反映暂无结果，据称有关部门正在“会诊”

在采访中，居民们针对“宠物殡仪馆”，查到了很多相关条款。 居民们通过向建邺区市场监督管理局投诉得知，“安宠舍”并未领取营业执照，且注册地在高淳。那么这家店铺又是如何在此处开起来的呢？ 《动物防疫法》第57条规定，任何单位和个人不得买卖、加工、随意弃置病死动物和病害动物产品。且应申报检疫。包括《南京市殡葬管理办法》规定，遗体包装用品、丧葬用品应当在殡仪馆销售…… 这些条款究竟可否适用于这个“宠物殡仪馆”呢？根据居民们整理出的条款，记者也进行了采访。

建邺区市场监督管理局双闸分局首先给记者回复，表示该店铺暂未申请营业执照，根据《动物防疫法》相关规定，其主管部门为市农委，建议向农委反映。 该局工作人员表示，此类店铺需要拿到营业执照，另外 要到农业农村局办理动物无害化处理证件，才算手续齐全。那么既然手续不齐全，工商部门为何不能直接取缔呢？工商部门表示主要因为该店铺还未开业。

记者随即向南京市农业农村局进行反映，目前未接到回复。记者又向民政部门询问，宠物殡葬是否属于该单位管辖范围，目前也未得到回复。由于开在学校附近，依据《中小学用地保护条例》，记者和居民们向文旅部门投诉后，文旅部门表示没有明确规定表示特殊的“宠物店”是否在其管辖范围，条例里只明确酒吧、KTV等场所。

记者又和居民代表们一同前往双闸街道和新亭社区，街道和社区接受了业主递交的材料，并表示会向上级反映。新亭社区的工作人员表示，目前多个部门正在对这个特殊的“宠物店”进行商议“会诊”。最后结果如何，记者将持续关注。

律师看法>>>

从事民事活动 不得违背公序良俗

北京市浩天信和（南京）律师事务所周建律师表示，根据《民法典》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。无论是否从事宠物尸体火化活动，即便是“遗体告别”或“骨灰画”业务等，如果居民们觉得“忌讳”，都可进行民事诉讼。“就算只是在店里做哀悼、做骨灰饰品，但你开在小区楼下，很多国内人也是忌讳的。忌讳是一种民间习俗。” 居民可以通过行政投诉的方式，要求农业农村局、环保部门及市场监管部门“执法前置”。

记者在南京调查了多个宠物殡葬机构，发现虽然目前宠物殡葬业生意日渐红火，但大部分机构都没有相关审批手续。一位业内人士告诉记者：“说白了就是灰色产业。”与正式的入殓师相比，宠物殡葬师也没有明确的行业规范，无需考取资质证书。

记者注意到，目前市场上提供的服务流程包括接送、遗体清理、告别仪式、火化等。一套完整的流程基础费用约在800元左右。一位业内人士告诉记者，不少商家还提供高僧超度、纪念视频、用动物的骨灰制作纪念品、将骨灰寄放在店内等，涉及的费用可高达数十万元。

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做“临终关怀”业务店铺

选址应远离居民区

记者在上海民建官网上看到不少关于规范宠物殡葬行业的建议。关于规范宠物殡葬行业，大致有以下几点建议:

由相关部门牵头，尽快建立行业标准，对其进行监管规范；

宠物临终关怀机构选址应在非居民住宅区附近；

鼓励宠物“生态葬”，建议参照俄罗斯、法国、新加坡等国，通过立法规定，宠物尸体必须进行火化，同时大力推行“生态葬”服务，具体形式有树葬，花葬，海葬、水葬等，能够进一步节约资源。